中国建筑师曾多次在许多年来，仍然讨厌大洋彼岸那些能为私人单体小住宅展开个体设计的同行。都为了商业利润的市场需求，更好的个人感觉与偏爱，须为层层领导的低头而费尽理由的天马行空唯一必须的，是为自己的设想去找一个心领神会的业主。这样的日子会离我们越来越近吗？当一个北京市民开始寻求在城里垫自己的大楼时，这一切或许初露端倪。

　　以下节录《新闻周刊》刘育英文章《开发商靠边站！自己集资垫一栋属于自己的楼》：　　在北京这样的大城市里，自己集资垫一栋属于自己的楼，不光是为省钱，也是为了某种民主理念而且这不是一个停车在脑子里的乌托邦，它早已有了构建的有可能　　9月26日，联想公司的工程师于凌罡把新的修改的《合作盖楼问与答》放在了蓝城网站上。他早已记不清这是第几次改动了。

这是头一天晚上一群伙伴在他家开会讨论的成果。　　与以前的文案比起，《问与答》的核心思想并没逆。

改动只是为了把乏味的条文显得更容易让读者解读。那是一个充满著爱情色彩的设想子集一群在北京生活、又还没自己的房子的人们，联合借钱，自己买地，自己去找人设计，垫一座几乎属于自己的楼。　　这有可能吗？　　于凌罡建房方案　　事情就是指半年多前开始的。

2003年的12月1日，于凌罡在网易、新浪、搜狐、绿野等十几家网站收到帖子，明确提出自己的理念。他写到：我是一个北京人，深刻印象地体会到房子的重要性，有了自己的房子，不必缴纳高昂的房租，不必担忧被房东或家长扫地出门，美好生活也就从此开始了。　　现在，我想在国家政策容许下，的组织大家集资盖楼，我期望可以获得大家的反对，我们不会创建一个具备法人资格的，以协议居多、协商辅，实施民主制度的非赢利性实体。

它叫什么名字，我还没有想好，不过，全程半透明，是这个合作社的基本宗旨。或许全程半透明就该是它的名字　　非常简单说来，于凌罡的思路就是：参与者们，也就是将来的业主们联合出有一定的钱登记一家公司，以这家公司的名义出售土地，然后自由选择设计部门、施工部门、物业提供者等，修建一座属于自己的楼。

　　于凌罡的方案最更有人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。他明确提出的设想是，首先业主必须交15万元（可分批递），利用这15万元，每个业主可以从银行债到22.5万元。用这笔钱缴纳买地和建房的费用。

楼建成后，因楼房的底商和附属商业设施也归属于业主们，可以用借此取得的租金收益来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估计，自己垫的房子比卖地产开发商的房子约低廉40%.　　于凌罡还设想了这栋楼的其他一些细节：这栋楼大约是五百来户，共12到15层，每户36平米，层高低于4.8米，可以隔成两层，沦为复式住宅。

每户可以卖两套　　帖子一发过来，就引发了好多人的兴趣，各种跟帖回答的问题五花八门。如，如何规划立项？卖土地时能竞争过开发商吗？资金是不是安全性？等等。也有一些人指出，于凌罡不过是在发神经、生产噱头而已。

　　于凌罡回忆说，在放了帖子的几个网站中，从绿野获得的反对最多。绿野是一家户外运动网站，那里的用户一般收益较高，素质也好，更容易拒绝接受新事物，于凌罡现在的团队中有一些人就是来自绿野。　　毕业刚两年、现在专门从事IT业的鲁治，就是于凌罡在绿野了解的朋友。

现在他早已沦为团队的核心成员之一。除了鲁治，这个团队还有各行各业的人士：有在北京住总集团研究院做支出的，有在城市建筑设计院的，还有在房地产咨询公司写出文案的。合作者们有钱人的借钱，有力的出力，有车的车上，不计报酬地工作。到现在，核心的成员有五六人，他们完全每周都在于凌罡的家里闻一次面，辩论技术细节。

平时还有大量的网上交流、短信往来。　　于凌罡的家现在真是就是个俱乐部，人来人往，一拨是于凌罡在绿野的玩友，一拨是合作盖楼的参与者，还有一拨是于的亲戚。

一走出于家，一种对外开放、民主的气氛扑面而来。　　自从发帖之后，于凌罡开始显得像个牧师。

他像布教一样向别人讲解合作盖楼是怎么一其实，一次谈上两三个钟头是常有的事。网络也是他的宣传阵地，于凌罡在网上的ID叫蓝城木鱼，转入他的网页，经常可以看见他在论坛里问别人的问题。从那时到现在，于凌罡说道自己早已和上千人聊过这事，看见于凌罡说起合作盖楼时的热情投放和滔滔不绝，这个数字意味著可靠。于凌罡说道，他的这个项目征求到300户没问题。

　　土地难题　　于凌罡现在不肯把人数招到500，因为有过于多的不确定性。比如土地，于凌罡否认，在所有环节中，卖地是最艰难的一个环节，不仅牵涉到到土地的地段和价格问题，还要和房地产开发商一起参予土地竞标。当然，另一个难题就是资金的运转。

　　最近一段时间，于凌罡和他的合作者们做到得最少的事是到北京市土地储备中心的网站上去看土地的拍卖会信息。自从国土资源部关于土地的71号令出来以后，以前协议出让的土地，现在必需公开发表展开上海证券交易所拍卖会，这个政策的主要目的是避免土地的不半透明交易，对于合作建房来说，这是一件好事，这些信息都是于凌罡尤其必须的。　　最近于凌罡感兴趣的土地有那么几块：一是在西城区官园附近有一块正好合适一栋楼的地方，楼面地价在4000到4500元之间，虽然价钱低了点，但是地处二环路边上，交通繁盛。

惟一严重不足的是，这块地在规划中是用作综合性用途的，有可能无法用作民用建筑。另外还有北四环霄云路的一块地，楼面地价是3000到5000元，也沦为最合适。　　于凌罡现在还不过于缓，因为土地的信息是相继出来的，必须有冷静等到一块合适的地方。

不过，他实在，与开发商一起去竞拍，自己在价格上还是有竞争力的。　　他们要出比开发商更高的钱才不会获得地。于凌罡给记者忘了笔账，以证明他们在土地上的支出实际是较为低的。500人，每人按规定交15万元，总计7500万元，用这7500万元做到抵押，预计可贷款1.125亿元。

将其中9000万元作为土地支出，一般垫一座独栋楼需出售6000平米的地皮面积，这样每平米的支出是1.5万元。而一般三四环路地段此项的市场价格为1万元翻身。但是，他们在卖地上资金的压力比开发商要小道理很非常简单，开发商的前期投放全面要靠自己，而合作建房，前期的钱是每户按规定数额总计一起的，因此低出来的地价分摊到每户头上，就变得不那么多了。

　　选好了土地的方位，下一步的任务就是参与竞标，这必须正式成立一个公司。于凌罡最初的设想为正式成立一个非盈利的组织，或者正式成立一个基金，但是由于不合乎住宅合作社的条件，为了不与现有政策冲突，他要求正式成立一家公司。

　　于凌罡的点子是：每个业主重新加入公司时先交5000元的保证金，作为债权人时的惩罚，300人就是150万，注册公司时有这些钱就不够了。业主其余的钱还放到自己名下账户里，当有开支的时候，每人委托银行账户，必要打到乙方（如设计公司或建筑公司）账上。

这些钱无法放入，不能账户，这就确保了资金的安全性。　　业主小算盘　　好多人被于凌罡的计划更有，是因为合作盖楼仅次于的益处就是省钱。

可是，从竞拍土地过程显然，并没省钱。往下的程序，自由选择施工单位、监理单位来展开实际的研发，合作盖楼比商品房研发也没低廉多少。那么业主确实能取得的益处是什么？省钱省在哪里？　　于凌罡说明说道，益处就是指底商和物业方面反映出来的。

　　对于普通房地产来说，底商是归属于房产商的，租赁收益也归房产商所有，而这部分底商的成本是摊入到整个成本中，由业主买单，所以业内都告诉的一句话是，底商是房产商偷走业主的。　　而在合作盖楼模式下，底商归属于全体业主。

按照规划，这栋楼的底商面积是3888平米。按每平米每月1000元的激进计算出来，每月将产生40万元左右的底商收益。（按四环左右地段的计算出来。

如果地段更佳，则价格更高）。　　底商的收益，扣减公司运作的费用后，将平均值分得504套房子，业主按照享有的套数取得收益。还有附属商业设施的收益也做到如此分配。

它们可以抵销业主两笔费用，一笔是购房的贷款，另一笔是物业费。　　合作盖楼的物业费也不会比商品房较低不少。目前北京每平米建筑面积的物业费是每月每平米2.8元左右，其所计算出来，80平米的房子，每月要交物业费220多元。

而住在合作盖楼的业主，就省钱多了，这主要原因是，合作建房正式成立的公司在设计之初，就是非盈利的。　　比如公司自由选择保洁公司，价格如果比市场价格低，或者服务很差，任何业主都可以明确提出自己的异议，如果多达一定数量的业主都所持这种意见，大家就可以投票驳回这家公司，这样确保业主取得较低的价格，这是确实自己做到了自己的主。

　　考虑到底商将连续不断地为业主产生收益，于凌罡的计算出来是，参与者用15万元的现金，完全可以取得价值近40万元的房子。这其中节省的费用，还包括普通开发商成本里所含的广告费、利润和灰色开支等。　　一个乌托邦？　　到今天，于凌罡的项目还处在早期阶段，还没确实卖给土地。

　　而从放第一个帖子到现在，很多人都很猜测一件事：于凌罡的动机确有？　　于凌罡周围的人说道，要说一点不为自己考虑到，这谁也责备。不过，于凌罡回应，整个想法决不是想为自己一套低廉的住宅。31岁的于凌罡在北京并不补房子寄居，而且有一份很说得过去的薪水，有一帮谈得来的朋友。鲁治提到马斯洛的话，人的最低市场需求是个人成就感，于凌罡现在执着的就是这种成就感。

　　早在十来年前，于凌罡就明确提出了蓝城的设想，当时他深感网状的城市交通十分不方便，就设计了一种线型的城市规划，他起名叫linecity，中文名字是蓝城。这个方案受到了很多人的取笑，但于凌罡并不在乎，他指出中国在市场化的过程中，必须这么一种理想规划的城镇。他通过自己的希望，早已把方案递到了一位科学院院士的手里。　　合作盖楼是蓝城理想的第一步。

待这个楼运作顺利后，于凌罡累积了运作的经验，还有了一个管理团队，就可以运作更好的楼，这离蓝城就更加将近了一步。即使合作盖楼完全闲置了于凌罡所有的业余时间，于凌罡也实在为了自己的理想是有一点的。　　其余参予合作盖楼的人完全也抱着某种程度点子：在这里行事，累积更好的经验。

他们多是最先在绿野一起出去玩的朋友，绿野那种非盈利、民主的方式是他们讨厌的。　　在于凌罡的理想中，不管是合作盖楼，还是蓝城，民主都是不可缺少一个元素。在合作盖楼的程序里，于凌罡设计了一种三权分立的模式：合作盖楼的权力归属于所有业主。

而业主委员会是执行机构，负责管理制订制度，对公司行使帮助监督权和弹劾权，有点看起来人大；而公司就是一个操作者机构，如同是国务院；同时还有一个新进的审核机构对它的账目展开监管。　　现实生活中的于凌罡非常祥和。他在绿野上写的一首诗，也许可以显现出他的几分情怀：青木相邻枫秋有色，碧水居湖夏生荷。

游尽山水昌言在，读遍诗书艺寓。低讲惧惊天人过，阔论已为世人得。

咫尺书房说道蓝城，无限网络写出生活。.。

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